5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了

平地一声雷,炸醒了多少购房者!

继前两周,认房不认贷、降首付、降利率后,昨天广州又甩出多条重磅松绑政策。

其中有两条,影响颇深:

1)社保年限5年变2年,释放大量购买力。

2)增值税免征5年改2年,疯狂刺激置换需求。

油门一口气踩到尽,好多人还没反应过来,楼市的车就已经飙起来了。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了官方文件截图;预售证:20230057号、20230182号

那么,目前广州的政策,对哪些项目影响更大?

在这里,我们有几个猜测:

第一,利好核心区的改善,以及番禺、黄埔的刚需、改善。

番禺、黄埔放松限购后,可能会抢走一部分荔湾、白云客。

而价值金字塔端的天河、海珠,反而是更加珍贵了。

一方面,社保年限“5年改2年”后,利好改善换房族,可以置换到更核心的地段。

另一方面,现在的首付、利率都处于历史低位,而且对改善刺激更大。

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第二,利好豪宅,尤其是城市级的顶豪。

因为高阶的购买力,往往不会只局限单一城市的选择,在广州买顶豪的人,可能在北京、上海、深圳也有布局,反之亦然。

而现在,广州政策的口子开到极致后,已经是四大一线城市最为宽松。

这对于高端买家,跨城市购买,是极大推动。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了广州繁华的CBD金三角

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了豪宅客,其实早已出手了这些高阶购买力的敏锐度,其实是非常高的。讲一个真实故事,上周房产君跟一位资深人士聊天时,他就提到了一个变化:近期有大批资金进入珠江新城,包括不少3000万+左右的豪宅客,都开始出手了。因为,他们预料到,工具箱还没完全打开,还有会更多大招会来!果不其然,没等一周,广州就甩出大招!

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而在一手市场,我们也能感知这种变化。

昨天,房产君就扒到了一份琶洲南TOD、琶洲·樾的销控,密密麻麻的成交,都在新政后的近两周。

一位内部人士透露,新政之后,一天卖个4、5套都是常规操作。高峰期每天开单2、3亿,连最热的刚需盘、改善盘都拼不过它。5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了越秀琶洲项目销控这个量,真的不是一般的夸张。据我们所知,目前这两个盘,主力单位是建面约200㎡+,总价要去到3000-5000万。而广州3000万+的豪宅,一年能卖个5套的项目不超过10个。值得一提的是,今年以来,琶洲南TOD,仅3000万+就成交了140套,相当于其它盘的10倍。琶洲·樾全盘135户,年中开盘以来,短时间内也已网签48套3000万+豪宅,而目前全盘真实去化也已超8成,流速相当惊人。

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今年成交超5套的3000万+豪宅,来源:中指院

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了新政刺激,不止亿点点

至于豪宅客,为什么出手速度这么快?

首先,客观的原因,自然来自新政的刺激。

拿认房不认贷来说,刚需首付是从4成降到3成,豪宅则是直接从7成降到3成。

而对豪宅影响更大的二套,目前首付也降到了4成,直接梦回2016年!

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同时,目前利率幅度的调整也很夸张。

广州最新的政策,LPR为4.2%,首套利率最低-10BP,而二套利率最低+30BP。

相比起原有二套政策的+60BP,降低真不止亿点点,尤其是高额的贷款。

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其次,一线城市核心资产,始终是硬通货。

过去两年,国家印钞机一直在疯狂运转,目前广义货币——M2的总量已经达到287万亿,比前两年足足多了56万亿。

多印了这么多钱,大通胀必然不会缺席,等的只是时间。

这个道理,普通人可能感觉不到,但高净值人群肯定是有感知的。这时候,如果手上有一笔钱,首先要保障的就是安全性。

而一线城市核心地段的豪宅,毫无疑问,是具有硬通货属性的。

因此,他们会果断选择在市场窗口期,加速出手。

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当然,购买逻辑也很清晰:一个是更核心的地段,一个是更稀有的资产。

比如,上面讲到的珠江新城、琶洲案例。

珠江新城不用说,开发已经饱和,而琶洲,由于住宅的克制开发,稀有度也是全市数一数二的。

琶洲西区10年就出了一块宅地,琶洲南总共也就两块宅地。

加上琶洲经开区明确“严禁商业房地产开发”,住宅很难再有新供应。

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琶洲西区重点产业一览

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3000万+豪宅,狂飙!

甚至,这种购买逻辑,还穿越了周期。

我们查了这几年广州的住宅成交,就发现一个有意思的趋势:

1000万以下的普通住宅成交,这两年下滑得很厉害,今年不到5万套,而两年前这个数据还是10万套。

但3000万+的豪宅成交,却出现暴增,截止今年9月17日,成交量已经突破往年全年的成交。

市场,出现了严重的分化!

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至于主要的贡献者?没有悬念,还是琶洲南TOD、琶洲·樾。

而且,是碾压式的夺冠。

这两个盘今年卖出的3000万+豪宅,达到了188套,占全市66%。

完全不给其它盘留一点机会,直接独霸半壁江山。

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5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了纳尼?琶洲“性价比”高?

原因是什么?这两个盘的优势,之前我们已经分析过很多。

今天我们想讲的一个点,可能很大胆,但也是现实——

琶洲,性价比更高!

至于这个性价比,你放在普通豪宅里,单比价格肯定算不上,但放在顶豪标准里看,确实如此。

毕竟,相比普通豪宅,顶级豪宅有自己的标准体系:地段是底线,生活方式是准线,圈层是顶线。

在这套逻辑下,“珠金琶”无疑是广州楼市的锚点。

而其住宅也是没有争议城市级资产。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了琶洲夜景实拍

但你再认真对比一圈,就会发现:

珠江新城开始老了,目前能买的也只有二手,真正的顶豪价格已经很夸张。

至于金融城,够新、够好,比较遗憾的是,核心位置只属于商业项目,极少数的住宅,目前单价是20万+/㎡。

反而是琶洲,显然有更突出的“性价比”。

尤其琶洲南TOD、琶洲·樾,都是在琶洲的“心脏”位置。

琶洲·樾,在琶洲产业、总部最集中西区,属于妥妥的琶洲C位。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了越秀|琶洲·樾实拍

而琶洲南TOD,则与琶洲西区对望,也拥有独树一帜的CBD繁华城景。这样的条件,牢牢霸占豪宅第一梯队,再正常不过了。

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琶洲西区夜景

同时,两个项目都是CBD里,难得占据城市繁华,又有繁茂绿意的豪宅。

一面是琶洲璀璨的CBD天际线,一面是开阔的滨河景观、美国SWA打造的隐秘繁盛。

CBD地段加上自然景观,BUFF叠满。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了琶洲·樾南面滨水公园实拍

此外,我们认为,琶洲的圈层也是一种赋能。

比如,琶洲南TOD的用户共创理念。

由互联网新贵、狠拼二代等客户先提出设想,再聘请9家国际知名设计团队,落地需求。

这样做法,没有足够在地化,拥有个性标签的圈层基础,是很难实现的。

琶洲·樾,则是琶洲南TOD的迭代,而且同样很难被复制。

一来,广州很难再出第二个像琶洲南TOD这样,一年能卖出150亿的豪宅。

这种成功,给琶洲·樾的迭代,带来了有价值的经验、圈层积累。

二来,全盘均为200平+大平层,圈层的纯粹性,也远超一般的豪宅。

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琶洲·樾外立面效果示意图

还有一点,就是价值能持续轮动,这也是性价比的一个体现。

所以,我们一直认为琶洲的豪宅,现有的性价比、未来成长空间,跟目前珠江新城、金融城比,其实赢面更大。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了豪宅神仙打架,四季度怎么买?

最后,很多人也在关心今年主城区楼市,会走出怎样的趋势?四季度盯着豪宅,到底能怎么买?

结合当下市场,我们也有一个预判——

主城区豪宅供应,或者将出现井喷式爆发!但与此同时,豪宅分层也会继续拉大。

因为,前不久出让的上涌果园地块和世界大观地块,最快可能四季度会有消息。

未来这两个巨无霸地块,将是800-2000万产品的主力供应方。

同时,白云新城、白鹅潭、海珠后航道和万博,也都有不少1000万+的产品。

整个主城区,能释放较大量供应的豪宅,将超过20个,竞争进一步激化。

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供应巨大,也就是说,如果你买来自住,享受生活选择会有很多,但上限是有天花板的。

而如果要追求高层次的城市级资产,突破上限的塔尖好货,很遗憾仍旧不会有新的补充。

因此,如果需求是后者,依然只能盯准:琶洲南TOD、琶洲·樾,这两个至优解。

琶洲南TOD,从去年5月份开卖以来,销量已经超过240亿,去化流速之前还没有其它豪宅达到过。

5改2,限购松绑!豪宅客,早已刷卡了琶洲南TOD&琶洲·樾

而目前货量已经不多,只剩下白地区3栋楼还没有推,大盘、稀缺的白地,加上两梯两户/三梯三户,不愁卖。

其中很多人在等的建面约143㎡,现在就只剩最后82套。

而琶洲·樾,今年5月开卖,总价2000-4000万房子,已经去化得七七八八,目前只仅剩不到20套,马上要清盘了!

不过,也有一条内部新消息:琶洲南TOD,11月份会加推5#、7#新品。

产品涵盖建面约143㎡、215㎡、225㎡,都是之前很抢手的单位,可能需要再拼一拼手速了。

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琶洲南TOD新品楼栋

所以,如果要问,接下来买房怎么选?

逻辑很简单,预算足够直接上琶洲南TOD和琶洲·樾。

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上一篇 2023-09-21
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