横沥,又被捅了一刀

最近,南沙挂了几宗地,起拍价2200原/平的万顷沙,我们已经聊过了,事关南沙全运会和接下来发展的新重点,→这里,能带飞南沙吗?

万顷沙,是南沙新的小甜甜。

南沙的老相好,也就是横沥,其实也趁着广州推新政的机会,挂了两宗岛尖地块。

横沥,又被捅了一刀

起拍总价27.83亿,总建筑面积21.615万平,10月20号拍。

横沥楼市大降价后,地市也没抗住,起拍楼面价1.2-1.3万/平。

卷到不行的横沥,要迎来一个真正的捅刀刺客。

1)时隔两年,横沥重回土地市场

一宗名为,2023NJY-6南沙区横沥岛凤凰二桥东侧、横沥大道东南、三多路北地块。

起拍价11.59亿元,楼面价1.2万/平,上限价13.33亿,保证金2.4亿。

出让面积3.86万平,容积率2.5,计容建筑面积9.6万方。

此外,地块要求建一个2.6万方的酒店,自持5年,不得出售。

另一宗名为,2023NJY-7南沙区横沥岛凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北地块。

起拍价16.24亿,楼面起价1.36万/平,上限价18.67亿,保证金3.3亿。

地块是一宗纯宅地,出让面积5.6万平,容积率2-2.5,计容建筑面积12万平。

按照规定,地块须配建一所用地面积7000方的18班幼儿园。

横沥,又被捅了一刀

这两宗地块的重新出让,也预示着横沥时隔两年杀回了土地市场。

要知道,上一次横沥出让宅地,已经是2021年时候的事情了。

横沥,又被捅了一刀

2021年12月,横沥的“最后”一宗地块,由南投拿下,成交价1.7万/平,和越秀合作开发了江海潮鸣。

这已经是南沙最新的供应了。

2)时代变了,地价骤降

此次挂牌的两宗地,虽然一南一北,距离横沥地铁站比较远,但都是低密江景宅地。

在横沥岛望江不少见,但2字头的容积率,在习惯往高了建的金融岛横沥就显得弥足珍贵了。

横沥,又被捅了一刀

作为对比,岛内的低密江景住宅星河江堤春晓,今年才刚刚开盘,算是岛内价格和销量表现较好的新盘了,3.5-3.9万/平。

而他们的成本价多少?1.7万/平。

这两个新地块地价,1.2-1.3万/平。

尤其是,2023NJY-6地块和星河江堤春晓对比,两宗相邻的地块,隔了一年多,价格却差了5000/平。

横沥,又被捅了一刀

显然,横沥岛降价了。

2020年,灵山岛在南沙大杀四方,各家房企纷纷把目光放到了明珠湾的下一块蛋糕-横沥的争夺中。

于是,我们就看到了各种地价被抢上天。

横沥,又被捅了一刀

2021年4月,建发把横沥这一曲演奏到了最高潮,抢下了岛内地王明珠湾玺项目,楼面价2.36万/平。

算起来,当时比如今起拍的楼面价高了足足1万/平,下降幅度近50%。

这一年多时间,横沥岛一宗地都没有卖,是不想吗?

一方面,当然有规划的原因,但更多的是开发商不敢拿。

背后是被地价裹挟的横沥高价地们,也不得不认清现实,降价,亏本...

3)市场下行,开发商认清现实

其实,横沥岛全面降价的第一枪,在2022年就打响了。

海XXX湾,2.5万起。

不过,当时立马被官方压制了下去,但板块的大幅度下滑已经不可避免。

相关数据显示,横沥岛几个主力成交盘,从去年8月到今年8月整体成交均价下滑幅度最高去到了15%。

横沥,又被捅了一刀

今天,我去横沥岛踩了一轮新盘,降价抢客已经成为了楼盘们的共识。

用一些低楼层小户型的极低价,吸引客户,去做市场;一些比较好的产品,就降价相对较少。

用今天销售的话说:“人家降,你不可能不降的。即使我们的楼盘位置更好,但横沥就这么大,人家在你隔壁卖2万,就只能互相卷咯。”

今天,挑了几个比较有代表性的选手,近地铁站的大盘湾区金融城、横沥地王建发明珠湾玺、全新盘星河江堤春晓、改善天花板中铁建西派澜岸。

湾区金融城

横沥,又被捅了一刀

均价3.1-3.4万/平,户型为70-140平的二至四房,总价区间230-480万。

2022年价格3.6万/平,优势是超级大盘、靠近地铁站,还有板块内少有的70方上车产品。

90-110方的产品比较好卖,70平小户型货量不多但也卖得好,大户型略显吃力。

建发明珠湾玺

横沥,又被捅了一刀

均价3.1-3.7万/平,户型为88-142平的三至四房,总价区间270-530万。

当初开盘2022年价格3.6万/平,优势是围合式布局、靠近地铁站、品质感。如今,小户型88方,只需要230左右就能上车,单价2.5万/平,要抢刚需客了。

中间的99-116方相对卖的好一点,大户型也不太推的动。

星河江堤春晓

横沥,又被捅了一刀

均价3.5-3.9万/平,户型为99-133平的三至四房,总价区间350-520万;还有均价700万的一线江景别墅。

今年6月份开的盘,两个户型都还卖得不错,第一栋就拿出来最好的产品抢市场,优势是一线临江、低密度两梯四户。

据说,隔壁的学校很可能是上海交通大学教育集团来管理。

中铁建西派澜岸

横沥,又被捅了一刀

均价3-3.8万/平,户型为105-140平的三至四房,总价区间305-530万。

优势是南向望江、靠近岛尖金融中心和南沙IFF。

这个区位,小户型反倒推不动,253-261方的头牌南向江景大平层已经沽空了,而105-140平还在卖第一栋。

横沥,又被捅了一刀

总结一下趋势,降价是真的,尤其是内部靠近围绕地铁站讲故事的几个新盘和户型,同质化严重,降价幅度比较大。

至于望江景的几个盘,价格相对坚挺,特别是一线江景的深业、星河、中铁建几个盘。

横沥,又被捅了一刀

比较典型的对比就是旭辉曜玥湾,一线望江的新户型产品,要价依然在3.6万+,而一期的老产品最低价已经去到2.3万都能买了。

这个项目,最开始开盘的时候可是秒空,想冲4万+的,如今低头到了2.3万。

仅仅是楼盘内部,都分化成这样。

横沥岛这个甘蔗,还真是两头甜,70平的上车户型,由于竞品少,总价低,卖得快;一线江景大平层,深业、中铁建的大户型都接近清了。

4)IFF+全运会,横沥能否扳回一城?

不少楼盘销售都提供了一个观点:不是臣妾不努力,而是竞品真的太多了。

换句话说,就是僧多粥少。

怎么把南沙重新推到潜在业主和开发商面前?只能降价找竞争力了,楼市如此,地市也是如此。

横沥,又被捅了一刀

除了降价之外,大家都在期盼南沙限购可以进一步松动。

起码,先把这个蛋糕继续做大。

前段时间,首套和二套的首付松动,的确给横沥带来了更多的客户到访。

有楼盘表示:“8月份的时候,工作日一天一般就接单5-6台客,今天都已经十几台客了。”

但除了降价以外的竞争力,依然有限。

下半年,国际金融论坛的举办,以及全运会的规划,对横沥来说是个改变的机会。

横沥,又被捅了一刀

南沙国际金融论坛永久会址竣工,可以给大家展示横沥岛的落地速度;

重磅会议的到来,会改善岛内的配套完成度,例如沿江公园和道路,会得到快速推动的契机。

当然,关键点还是价格和限购,前者大家已经认清现实了,就看后者有没有可能改变。上海临港板块,已经率先走出了这一步,南沙抄抄作业?

当然,这两宗1.2-1.3万/平的地块,依然会让前面买了横沥岛的开发商和业主,感受到狠狠的背刺。

对新的刚需客户来说,实打实把价格降下来了,却也是一种利好。

挤掉泡沫的横沥岛,在阵痛期过后,要重新出发了。

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